一、发展环境：政策、需求、投资三轴驱动

政策端——县域冷链上升为国家工程

 • 2025年中央一号文件、政府工作报告、《农业强国规划（2024-2035）》连续锁定“县域冷链+产地集配中心”，首次提出“6+1”主品类一体化冷链网络。

 • 6月新公布19个国家骨干冷链物流基地（广州、杭州、盐田等），形成“国家+省+县”三级梯度布局。

 • 2月起《冷库能效限定值及等级》《冷链无接触配送要求》强制执行，能效不达标仓库面临改造或退出。

需求端——“内增外减”结构凸显

 • 国内：猪牛羊禽肉产量4 843万吨，同比+2.8%；水产品3 364万吨，环比+4.6%，产地预冷、预制菜加工需求旺盛。

 • 进口：海外禽流感导致巴西、泰国禽类输华暂停，上半年牛肉进口减9.5万吨、冻鱼减7.2万吨，跨境库存需求骤降。

 • 电商：美团优选关闭18省业务，失去单一租户后，部分销区高标库一夜之间空置率飙升10个百分点以上。

投资端——园区热继续，单笔纪录刷新

 • 半年度冷库建设资金223亿元，同比+7.7%，但增速较Q1放缓1.7个百分点，显示资本更趋理性。

 • 北京东南智慧物流港、武汉国家骨干基地、深圳盐田冷链园等单个项目投资均超10亿元，自动化立库、黑灯工厂成为标配。

二、运行现状：总量扩容、租金下滑、空置高企

供给：全国公共型冷库总容积2.6亿立方米，同比+6.1%；二季度单季新增302万立方米，东部占比超70%。

租金：平均69.6元/㎡·月，环比再降1.4%，苏州、上海高标库降幅达3–5%。

空置：全国平均28.4%，环比+2.7个百分点；天津、吉林、河北部分园区空置率突破40%，出现亏损出租。

去化：上半年出租量2 392万立方米，求租量仅1 460万立方米，供需差932万立方米，“去存量”压力贯穿全年。

三、区域特写

• 华东——全国去化“压舱石”，贡献52%求租需求，但新增供应同样集中，租金仍有下探空间。

• 华南——跨境+预制菜双轮驱动，广州、深圳空置率低于25%，表现相对稳健。

• 华北——北京城市配送需求旺盛，却受天津、河北高空置率拖累，区域分化显著。

四、行业展望

短期：2025下半年仍有1 200万m²在建项目计划投运，租金与空置率将继续承压，行业进入“洗牌期”。

中期：能效新规+县域网络建设，将淘汰20%以上老旧库容，为智能化、绿色化高标库腾出空间。

长期：随着进口冷链恢复、预制菜及医药冷链放量，预计2026–2027年逐步回归供需平衡，头部运营商业绩有望率先反弹。

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